Die Story

Der Kontakt zum Besitzer eines Doppelhauses, Herrn Roland Kern, kommt über einen uns bekannten Schreiner zu Stande.

Nach seiner Empfehlung kam Herr Kern direkt auf uns zu und fragte nach einem Ortstermin an.

Grund für die Anfrage war, dass es zeitweise extrem riecht. Die genaue Ursache stand nicht fest.

Zwischenzeitlich war zwischen dem Eigentümer Herrn Kern und seinen Mietern, der Familie Sommer, schon ein handfester Streit entstanden.
Familie Sommer klagte schon seit einiger Zeit über inakzeptable Gerüche. Die Belästigung wurde als so gravierend empfunden, dass sich die Mieterfamilie bereits entschieden hat, in eine Ausweichwohnung zu ziehen.

Nach Vorstellung der Mieter sollte Herr Sommer, solange die empfundene Geruchsbelästigung in der Wohnung nicht beseitigt war, die zusätzlichen Mietkosten tragen.

Herr Kern wiederum vermutete viel mehr einen Nutzungsfehler der Mieter und sah eine Eigenverschuldung.

Zu all dem sind seitens der Mieter auch schon rechtliche Schritte wegen Gesundheitsschädigung und Störung der Mietrechte eingeleitet worden.

Der Eigentümer beauftragte eine Quellensuche inkl. Feuchte-Kontrollmessungen und eine Geruchsprüfung.

Die Story

Aufgrund der oben beschriebenen Gemengelage vertrug der Fall keinen Aufschub.

Bereits am nächsten Tag hatten wir unser erstes Telefonat mit der Hausverwaltung, genauer mit Frau Susanne Krug.

Dabei wurde deutlich, dass wir unbedingt einen zeitnahen Termin für eine erste gemeinsame Besichtigung der Verhältnisse vor Ort benötigen.

Frau Krug vereinbarte daraufhin sofort einen konkreten Termin mit uns und Herrn Krug direkt an der betroffenen Doppelhaushälfte der Familie Sommer.

Die Story

Der erste Ortstermin fand dann am 23. Februar statt.

Anwesend waren

• Frau Krug – stellvertretend für die Hausverwaltung,
• Herr Roland Kern als Eigentümer
• Herr Karl-Heinz Weinisch von der IQUH

Bei dem Objekt handelt es sich um ein historisches Mühlengebäude in Hohenlohe, Baden-Württemberg. Idyllisch gelegen neben einem Schloss und in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem kleinen See.

Das ca. 100 Jahre alte, massiv gebaute Gebäude wurde von kurzer Zeit frisch renoviert und dann unmittelbar daran anschließend von Familie Sommer, ein Ehepaar mit 2 Kindern im Alter von 2 und 4 Jahre, bezogen.

Kurz nachdem die Familie in das Haus eingezogen war, nahmen sie einen – wie Sie selbst es beschrieben – „extrem unangenehm Geruch“ wahr. Speziell im Wohnzimmer im Erdgeschoss des Hauses war dieser Geruch intensiv zu riechen.

Schnell reklamierten sie diesen wechselhaft/ temporär auftretenden würzigen, lebensmittelähnlichen Geruch und kürzten unmittelbar daran anschließend die Mietzahlungen unter der Begründung einer vermuteten Gesundheitsgefahr für die Kinder.

Wie eingangs schon beschrieben hat sich die Familie sogar dazu entschlossen, in eine andere, parallel angemietete Wohnung zu ziehen, nicht aber ohne schriftlich einen Mieteinbehalt geltend gemacht zu haben. Weiter drohten sie mit hohen Anwalts- und Schadensersatzkosten.

Zusammenfassung der Problemstellung:
Mieter machen Mieteinbehalt schriftlich geltend, wegen einem außergewöhnlichen Geruch in einem frisch renovierten ca. 100 Jahre alten massiv gebauten ehemaligen Mühlengebäude. Eigentümer kann sich den würzigen, dumpfen und lebensmittelähnlichen Geruch nicht erklären. Mieter haben kleine Kinder und fühlen sich durch den Geruch gesundheitlich bedroht.

Am Gebäude selbst fiel uns noch auf, dass die Außenwände gegen möglicherweise hochstehendes Oberflächenwasser (Stichwort „See“) vertikal abgesperrt waren. Weiter kam dann im Verlauf des Gesprächs bei uns jedoch der Verdacht auf, dass vermutlich trotzdem, durch die noch fehlende Horizontalsperre, zeitweise aufsteigendes Wasser in die Fußbodenkonstruktion (Zementestrich, Weichfaserplattendämmung) eindringen konnte.

Zur weiteren Klärung wurde eine Messung vereinbart für

• Sammlung von Indizien durch Sichtprüfung,
• Sensorische (olfaktorische) Geruchprüfung
• orientierende Raumklima-Sensormessungen
• Bauteilmessungen der Materialfeuchte an der Außenwand und in der Estrichrandfuge

Die Story

Was uns bei der Sichtprüfung aufgefallen ist:

Aufsteigendes Wasser kann auf Grund der Lage, d.h. dicht an einem See, und auch wegen dem Baujahr, zunächst nicht ausgeschlossen werden.

Außen wurden offensichtlich vertikale Abdichtungs- und Drainagearbeiten bei der letzten Renovierung durchgeführt.

Die Außenwände verfügen über einen Vollwärmeschutz. Undichtigkeiten durch Risse außen an den Putz- oder Anschlussarbeiten konnten nicht festgestellt werden.

Innen waren alle Decken-, Wand- und Bodenoberflächen unauffällig (z.B. keine Risse, Verfärbungen, Verformungen).

Ergebnis:

• Die Sichtprüfung hat hier zu keinem konkreten Ergebnis oder Verdacht geführt. Verfärbungen, Hohlstellen, Abplatzungen durch Feuchteeinfluss waren nicht erkennbar.
• Das gesamte Gebäude war in einem hygienisch einwandfreien und sehr gepflegten Zustand. Weitere orientierende und nichtinvasive Oberflächenmessungen bzgl. Materialfeuchte werden notwendig.

Die Story

Da durch die bisher ermittelten Erkenntnisse sehr wahrscheinlich mit Baufeuchte zu rechnen ist, gilt es festzustellen, um welche Art von mikrobiell basierenden Geruchsarten es sich in diesem Fall handeln könnte.

Sind die Räume lediglich mit geruchsbelastenden Keimen oder gar mit gesundheitsgefährlichen Schimmelarten und toxischen Gasen kontaminiert?

Die geruchliche Bestandsaufnahme ist eine Momentbetrachtung und hilft bei der Indiziensuche. Sie bietet die Möglichkeit, mit Hilfe von verschiedenen Formularen eine für alle Beteiligten einheitliche Informationsgrundlage zur Verfügung zu stellen.

Auf Grund von Erfahrungen und einer standardisierten Vorgehensweise werden bestimmte mögliche Geruchsursachen von vornherein ausgeschlossen.

Die Suche nach Feuchtigkeit und Geruch beginnt auf Basis von Indizien aus den Gesprächen mit den Beteiligten.

Die relevanten bisherigen Hinweise: Ein ständig wiederkehrender Geruch in der Wohnung nach Maggi, Liebstöckel, Bockshornklee, bzw. Curry. Die Mieter versichern, dass sie nicht häufig mit Kochgewürzen dieser Art gekocht haben.

Ein möglicher Lösungsansatz: Ein Feuchteproblem im Estrichbereich.
Der Schaden könnte sich im Estrichaufbau (Holzfaserdämmplatten unter dem Zementestrich, Holzparkett) durch Bakterienzersetzung bemerkbar machen.
Solche Fehlgerüche können bei der Zersetzung in organischen biologischen Materialien durch Fermentierung entstehen (z.B. ähnlich wie bei Sauerkrautfermentierung).

Hierbei entsteht dann kein typischer Bakterien- oder Schimmelgeruch. Sondern es entsteht eine Fermentierung durch Bakterienarten, die den essigsäure- und gewürzähnlichen (Maggi, Curry, Liebstöckel) Geruch erzeugen und gleichzeitig für eine feuchteinduzierte Zersetzung von bioorganischen Materialien (Holz, Papier etc.) verantwortlich sein können.

Die Geruchsnote (Gn) in der untersuchten Wohnung ähnelt Maggigeruch und Liebstöckel, Bockshornklee bzw. auch Currygewürz. Der Geruch war nebenan in den anderen untersuchten Gebäuden nicht wahrnehmbar.

Die Geruchshedonik (GH =Skala „gut-schlecht“) und der Geruchsindex (GI = Geruchsintensität ) wurden nicht weiter untersucht.

Die Story

Mit einer dielektrischen Feuchtemessung konnten feuchteauffällige Messpunkte im EG des Gebäudes ausfindig gemacht werden.

Bild 1: ansteigende Feuchtewerte
Bild 2: hohe Feuchtewerte
Bild 3: auffällig hohe Feuchtewerte

Die dielektrischen Feuchtemessungen haben indizienmäßig darauf hingewiesen, dass die Ostwand im Wohnzimmer die Feuchtequelle sein könnte wegen auffälliger kapillar aufsteigender Feuchtehinweise.

Die Messungen bieten eine relativ hohe Sicherheit, jedoch kann man ohne Bauteilöffnung nicht die Problemursache feststellen.

Weiterführende Messungen und Bauteilöffnungen:
Auf Grund des Einschreitens des Schadensversicherers haben wir unseren Aufwand in diesem Fall reduziert, da eine Sanierungsfirma am nächsten Tag beauftragt werden sollte, lt. Aussagen des Auftraggebers.

Diese Firma hat die Sockelleisten demontiert und mit einer Widerstandsmessung mit 30 cm Messsonden den Fugenbereich gemessen. Durch diese Ergebnisse wurde unser Anfangsverdacht bestätigt. Daraufhin wurde durch diese Firma der Estrich geöffnet.

Die Story

Die dielektrischen Feuchtemessungen haben indizienmäßig darauf hingewiesen, dass die Ostwand im Wohnzimmer die Feuchtequelle sein könnte.

Diese Indizien führten zu einer Widerstandsmessung mit Metallsonden durch einen Sanierungsbetrieb.

Wegen zu hoher Feuchtewerte wurde der Estrich an dieser Stelle geöffnet.

Wasserführende Rohrleitungen waren nicht an dieser Stelle verlegt, aber in der Regel wird ein Abdrücken der wasserführenden Leitungen vorgeschlagen, um einen Leitungsschaden auszuschließen.

Abwasserleitungen werden dann ebenso auf Schäden mit einer Kamera inspiziert.

Sinnvoll erschien eine Probeöffnung des Estrichs, um sicher die Feuchtequelle ausfindig machen zu können.

Bild 1: Bauteilöffnung Fußboden EG
Bild 2: Entnahme der Bitumen-Holzweichfasermatten
Bild 3: Deutliche Wasseransammlung in Teilbereichen unter den Dämmmatten

Die Story

Unser Ergebnis:
Aufgrund der Estrichöffnung konnten die vermuteten Feuchtequellen tatsächlich festgestellt werden.

Der Fußboden im EG (Wohn-/Küchenraum, Eingangsdiele und WC) inklusive Estrich sind entfernt worden. Nicht überall war es feucht.

Auch im Dielenbereich waren Schimmelflecken auf der Bitumenmatte zu sehen und der Geruch war deutlich wahrzunehmen.

Der gesamte Bereich wurde mehrmals mit H2O2 11,9 % behandelt.

Es wird nun im gesamtem Raum der Boden inkl. Estrich und Bitumenschicht entfernt und in den betroffenen Wänden eine Horizontalabsperrung (Fa. Isotec) vorgenommen.

Vor der Neuverlegung des Estrichs wurde der Boden mit Weißkalkhydratpulver bedeckt.

Die Sanierungsfirma hat eine Materialprobe ins Mikrobiologische Labor geschickt und dort hat sich ein massiver Bakterienbefall bestätigt (siehe Protokoll unten – zur Vergrößerung bitte anklicken) der für die ungewöhnliche Geruchsentwicklung verantwortlich sein dürfte.

Der Schimmelpilzbefall war nicht sehr hoch oder geruchsauffällig.

Die Story

Dem Auftraggeber wurden für das ausführende Sanierungsunternehmen Sanierungs-, Trocknungs- und Dekontaminierungsmaßnahmen empfohlen?

Dem Protokoll wurden technische Merkblätter und Sicherheitsdatenblätter von H2O2 und Kalk beigelegt.

Die Story

Nachdem die Sanierung abgeschlossen war, wurde dem AG empfohlen weitere geruchsvermeidende Maßnahmen durchzuführen, um die Mieter zufrieden zu stellen. Es wurde eine Ozonisierung im Gebäude angeboten um noch geringfügige Restgerüche zu beseitigen. Pkt. 7-8 stellt die rechtsichere und normengerechte Überprüfung des Sanierungserfolges dar, die man falls erforderlich ebenfalls durchführen könnte.

1. Rückbau von Primär befallenem Material wurde durchgeführt. Desinfektion von Estrich-Dämmschichten durch Spülen und Schäumen ohne Rückbau ist fast immer abzulehnen, wenn man keine (Schadens) Quellenkontrolle dabei durchführt und man nicht sicher eine Verkeimung damit verhindern kann.
2. Zur Wiederherstellung von Randfugen können staubfilternde oder staubsperrende Materialien (Kalk, Perlite etc. und Dampfbremse) verwendet werden.
3. Reinigung und Desinfektion von Hohlräumen. Hohlräume sind Schächte, Vorsatzschalen, aufgeständerte Wände, abgehängte Decken etc. sofern die Oberfläche zugänglich ist, ist eine Reinigung und ggf. Desinfektion möglich.
4. Um die Zugänglichkeit zu ermöglichen, müssen zuvor Bauteilöffnungen geschaffen und Dämmmaterialien im belasteten Bereich entfernt werden. Eine weitere Möglichkeit der Desinfektion stellt das Vernebeln von Hohlräumen dar, deren Oberflächen nicht zugänglich gemacht werden können. Hierbei werden mittels Heiß- oder Kaltnebelgeräten Wasserstoffperoxid/organische Peroxide vernebelt. Nach der Anwendung müssen die Hohlräume so belüftet werden. Biozide aus organischen Verbindungen werden hierfür abgelehnt. Bei raumlufttechnischen Anlagen (z. B. Klimakanälen) ist VDI 6022 Blatt 2 zu beachten. Brandmelder müssen generell abgeschottet/abgeklebt werden.
5. Abschließende Feinreinigung des Arbeitsbereiches wird mit Foggerbehandlung abgeschlossen. In der Regel ist eine gründliche abschließende H-Sauger Feinreinigung ohne den Einsatz von Desinfektionsmitteln ausreichend. Ziel einer zusätzlichen Desinfektion nach der Reinigung ist es, an weniger gut zu reinigenden Oberflächen die Belastung durch Mikroorganismen und Gerüchen zu reduzieren.
6. Geruchsbehandlung der sekundären Verunreinigung auch eine etwaige Geruchsbelästigung zu beseitigen, stehen folgende technische Möglichkeiten zur Verfügung:
   • Ozonisierung. Unangenehm wahrnehmbare Geruchsstoffe reagieren innerhalb kurzer Zeit mit Ozon. Die Oxidation führt zu einer effektiven Geruchsneutralisation. Vor Wiederbenutzung der Räume ist auf ausreichende Lüftung zu achten und den Raumluftwert Ozon zu prüfen. Vor Anwendung ist die Materialverträglichkeit zu prüfen.
   • Foggen auf Peroxid-Basis (z.B. H2O2) können ebenfalls zur Geruchsneutralisierung eingesetzt werden. Sie reagieren mit den Geruchsmolekülen, indem sie diese durch Oxidation in geruchsneutrale Moleküle umwandeln. Die Anwendung erfolgt durch Foggen (Vernebeln). Hier werden mittels Heiß- oder Kaltnebelgeräten Peroxide im Raum verteilt. Raumoberflächen sind nach der Behandlung feucht zu wischen, um die auf den Oberflächen abgeschiedenen Rückstände zu entfernen.
7. Eine Freimessung wurde als Erfolgskontrolle angeboten. Nach der Sanierung eines Schimmelpilzschadens und als Abschluss der Schimmelpilzsanierung erfolgt eine Abnahme durch eine fachkundige Person. Der Umfang der Untersuchungen und ihre Bewertung sind objekt- und schadenbezogen festzulegen. Bei Sanierungsarbeiten größeren Umfanges (z. B. Gefährdungsklasse 3 gem. BGI 858) umfasst die Erfolgskontrolle in der Regel zudem eine begleitende Probenahme und Analytik.
8. Die Erfolgskontrolle umfasst eine Begehung des Sanierungsbereichs mit Sichtkontrolle sowie ggf. Kontrollmessungen und Beprobungen.
   • Prüfung der Feuchtigkeit:
   • Prüfung auf Geruchsbelastungen:
   • Zur Beurteilung der Oberflächen verbleibender Bauteile eignen sich mikroskopische Analysen z. B. von Klebefilmpräparaten. Dabei werden sowohl keimfähige als auch nicht mehr keimfähige Schimmelpilzpartikel und Sporen erfasst. Diese Untersuchung gibt auch nach der Durchführung von Desinfektionsmaßnahmen Auskunft über den Reinigungszustand des Sanierungsbereiches.
   • Abklatsch- oder Wischproben, die über kultivierende Verfahren analysiert werden, sind bei vorangegangener Desinfektion nicht geeignet, da verbliebene, aber nicht mehr keimfähige Schimmelpilzpartikel nicht nachgewiesen werden.
   • Die Untersuchung der Raumluft ermöglicht Aussagen zum Reinigungszustand bzw. zur Feinreinigung nach Abschluss der Sanierung. Außerdem kann überprüft werden, ob die Abschottung eines möglichen inaktiven Befalls erfolgreich ist. Luftreinigungsgeräte sollten mindestens zwölf Stunden vor einer Raumluftprobenahme abgeschaltet werden.
   • Für die Raumluftuntersuchungen sind Gesamtpartikelmessungen mit einer mikroskopischen Auswertung zu empfehlen. Hierbei werden keimfähige und nicht keimfähige Sporen erfasst. Die Luftkeimmessungen mit einer kultivierenden Auswertung erfassen dagegen nur die keimfähigen Sporen, die auf den jeweiligen Nährböden anzüchtbar sind.